Comprar en Madrid siendo no residente: NIE, fiscalidad y estructura

Comprar una propiedad en Madrid siendo no residente no es complicado, pero requiere orden. El primer paso es obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero), imprescindible para firmar cualquier escritura. Se tramita a través del consulado español del país de residencia o, en algunos casos, directamente en Madrid mediante representante.

El segundo punto es la apertura de cuenta bancaria en España. Aunque legalmente se puede comprar transfiriendo desde el extranjero, en la práctica el banco español facilitará la operación, los pagos a notaría y los impuestos. Recomendamos abrir cuenta en una entidad acostumbrada a operar con no residentes: el proceso es más ágil.

Sobre la estructura de compra, las opciones son tres. Compra a nombre personal: la más sencilla y la más habitual para vivienda de uso propio. Compra a través de sociedad española: tiene sentido cuando hay varios activos o cuando se busca optimizar la fiscalidad de la renta del alquiler. Compra a través de sociedad extranjera: posible, pero penalizada fiscalmente en el modelo 720 y otras obligaciones; rara vez es la mejor opción.

La fiscalidad de la operación incluye, principalmente, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) del 6% en obra usada en la Comunidad de Madrid, o IVA del 10% más AJD del 0,75% en obra nueva. A esto se suman notaría, registro y honorarios del personal shopper y del asesor legal. Trabajar con un mapa fiscal claro antes de firmar evita sorpresas y permite estructurar la operación de la forma más eficiente para el perfil de cada cliente.